Bodenrichtwerte
Öffentliche Bekanntmachung des Gutachterausschusses Welzheimer Wald über die Ermittlung der Bodenrichtwerte zum 01. Januar 2022
Der Gutachterausschuss „Welzheimer Wald“ hat in seiner Sitzung am 21. Juni 2022 gem. §§ 193 Abs. 5 und 196 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) für die Gemeinde Kaisersbach neue Bodenrichtwerte für baureifes Land sowie landwirtschaftliche Grundstücke ermittelt. Entsprechend der Gutachterausschussverordnung bzw. der Immo WertV sind die Bodenrichtwerte mindestens auf das Ende jedes zweiten geraden Kalenderjahres zu ermitteln. Aufgrund der Grundsteuerreform schiebt sich der Feststellungszeitpunkt 2021 dazwischen. Grundlagen für die Ermittlung waren die in den Jahren 2019, 2020 und 2021 in die Kaufpreissammlung aufgenommenen Kaufverträge.
Die Richtwerte können ab sofort auf der Homepage der Gemeinde Kaisersbach eingesehen werden.
Hinweise:
Die Bodenrichtwerte für baufreies Land beziehen sich auf unbebaute, baureife Grundstücke und enthalten sämtliche Erschließungskosten der Gemeinde. Sie gelten auch für erschließungsbeitrags-freie Grundstücke. Diese Bodenrichtwerte gelten für frei am Grundstücksmarkt handelbare Grundstücke und stellen durchschnittliche Mittelwerte dar, welche typisch für die jeweiligen Richtwertzonen sind.
In der Einzelbeurteilung durch den Gutachterausschuss können Übergänge zu anderen Zonen und/oder grundsätzliche Veränderungen zu Auf- oder Abschlägen führen. Der für ein konkretes Grundstück gültige Bodenpreis kann aufgrund von Grundstücksspezifischen Besonderheiten in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z.B. Bebauung, Grundstückszuschnitt, Geländezuschnitt und Geländeneigung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgröße, Nutzungsmöglichkeit usw. unter Umständen erheblich vom Bodenrichtwert abweichen und durch künftige Entwicklungs- oder Strukturmaßnahmen sowohl nach unten als auch nach oben beeinflusst werden.
Der Wert des Grund und Bodens wird ermittelt:
Bei Grundstücken,
a) die innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes liegen:
durch die Ermittlung der durch den Bebauungsplan zulässigen überbaubaren Grundstücksfläche multipliziert mit der im Bebauungsplan festgelegten GRZ (Grundflächenzahl), bei fehlender GRZ gelten die Höchstgrenzen nach §17 Bau NVO in der entsprechenden Gebietscharakteristik, multipliziert mit dem (ggf. korrigierten) Bodenrichtwert.
b) deren Bebaubarkeit nach §34 BauGB (Bauen im Innenbereich) geregelt ist:
durch die Ermittlung der überbaubaren Grundstücksfläche, basierend auf den Obergrenzen einer möglichen Grundstücksflächenzahl nach §17 und §19 Bau NVO zuzüglich der hierzu noch notwendigen Restflächen, ebenfalls multipliziert mit dem (ggfs. korrigierten) Bodenrichtwert.
Bei beiden Fällen wird eine evtl. vorhandene Restfläche als Gartenland bezeichnet und entsprechend seiner Qualität mit einem prozentualen Teilwert des Bodenrichtwerts multipliziert.
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich ohne Altlasten und im schadensfreien Zustand ausgewiesen.
Sofern beim jeweiligen Grundstück zusätzlich weitere spezifische Kriterien zu berücksichtigen sind, werden diese durch Zu- und/oder Abschläge ebenfalls in die Bewertung mit einbezogen. Letztendlich wird in das jeweilige Gutachten für den Bodenwert der gerundete Durchschnittswert in Ansatz gebracht. Bestimmt wird dies in der Bewertung durch die Beurteilung der zum jeweiligen Gutachten herangezogenen Gutachter. Aus diesen Gründen ist der Bodenrichtwert mit dem Wert des Grund und Bodens unter Umständen nicht identisch und nicht vergleichbar.
Welzheim, 22. Juni 2022
Geschäftsstelle Gutachterausschuss „Welzheimer Wald“